Trh s úvermi na bývanie ovplyvňuje veľa vecí. K tým najzákladnejším faktorom patria najmä počet obyvateľov vo veku 25-40 rokov (ktorí si zakladajú rodiny a potrebujú niekde bývať), ďalej úroveň príjmov obyvateľstva, štátna podpora, úrokové miery a základné ekonomické charakteristiky ako je rast ekonomiky a výška nezamestnanosti. Dôležité sú však aj rôzne kultúrne faktory.

Aký veľký je trh s bývaním?

Slovensko je malá krajina a jeho trh úverov na bývanie sa celkom prirodzene nemôže porovnávať s trhom Nemecka, Francúzska či Veľkej Británie, kde sa objemy rátajú na tisícky miliárd eur. Ale ak si Slovensko porovnáme s krajinami podobnej veľkosti, vidíme, že náš objem úverov je cca 20 krát menší ako v Dánsku a cca 10 krát menší ako v Írsku a Portugalsku (Graf 1).

Iný pohľad na veľkosť trhu s úvermi na nehnuteľnosti poskytuje pomer nesplatených pôžičiek k hrubému ročnému príjmu domácností (Graf 2). Aj tu vidíme Slovensko na spodných priečkach rebríčka. Veľkosť dlhu však ovplyvňujú nielen ukazovatele príjmu, ale aj národné charakteristiky. Nemci a Rakúšania uprednostňujú nájomné byty, a preto je zadlženie úvermi na nehnuteľnosti v prepočte na príjmy domácností v týchto krajinách menšie ako napríklad vo Veľkej Británii a Škandinávii.

Na Slovensku celkový objem úverov na bývanie činil v polovici roka 2014 cca 15,5 miliárd eur. V štandardných trhových ekonomikách sú najčastejším typom úverov na nehnuteľnosti hypotéky. U nás sa hypotéky rozbehli až po roku 2000 a trh s nimi je stále relatívne malý. Banky sú pomerne konzervatívne a hypotéku nedajú každému. Zo spomenutého objemu 15,5 mld. eur úverov na nehnuteľnosti hypotéky činili len 4,3 miliardy eur.

Ďalším významným typom úverov na nehnuteľnosti boli medziúvery (1,7 mld. eur), stavebné úvery (0,4 mld. eur) a ostatné úvery (9,0 mld. eur). V prepočte na obyvateľa a veľkosť HDP si Slováci brali viac úverov ako Česi, Maďari a Poliaci. Ale omnoho menej ako Rakúšania či Dáni.

Ako sa vyvíjal trh s bývaním?

V posledných rokoch socializmu sa ročne dokončilo 30-35 tisíc bytov – na dnešné časy nepredstaviteľné číslo (Graf 3). Treba za ním vidieť vysokú pôrodnosť a štedrú podporu štátu. Po roku 1990 nastal prudký pokles počtov dokončených bytov. V priebehu pár rokov nastal koniec podnikových, štátnych a družstevných bytov. Prepad dosiahol svoje dno v najťažších rokoch ekonomickej transformácie. V období rokov 1994-1997 sa ročne dohotovilo len 5000-7000 bytov. Počet dokončených bytov začal narastať po roku 2000.

Nárast ovplyvnili tieto faktory:
• začiatok hospodárskeho boomu v roku 2001
• rozbeh prvých hypoték (2000) a stavebného sporenia.

Stavať sa začalo tam, kde boli peniaze. Cca jedna tretina všetkých dokončených bytov sa koncentruje v Bratislavskom kraji, kde žije len 10% obyvateľstva SR. Ekonomický a realitný boom v rokoch 2001-2008 sa prejavil prudkým nárastom počtov bytov vo vidieckom zázemí Bratislavy, najmä v Senci, pretože Bratis-lava bola pre mnohé mladé rodiny predsa len drahá. Veľký nárast v počte postavených bytov sa zaznamenal v čase rastúcej bubliny na finančných a realitných troch (2006-2008). V roku 2008 skoro polovica bytov v Bratislavskom kraji bola postavená na vidieku.

Po roku 2009 nastalo vytriezvenie. Mnohí perspektívni kupci stratili prácu. A ľudia, ktorým peniaze zostali, už nechceli platiť premrštené sumy za vidiecke projekty bez poriadnej dopravy a vybavenosti. Dnes sa trh s bytmi v Bratislave znovu rozbieha, o vidiek je menší záujem. Ľuďom už nestačí len „kdesi" bývať. Chcú aj dobrú dopravnú dostupnosť do zamestnania, kvalitné služby, škôlky a školy pre deti.

Aká je ďalšia perspektíva?

Ako vidno z porovnania s podobne veľkými, no vyspelejšími krajinami, slovenský trh s úvermi na bývanie je ešte stále rozvinutý len málo. Dokonca aj v pomere ku krajinám ako je Portugalsko či Grécko, ktoré začíname pomaly ale isto predbiehať v úrovni ekonomickej vyspelosti.

Dopyt po nehnuteľnostiach je stále veľký, úrokové miery klesajú (Graf 4) a trh s úvermi na bývanie bude nepochybne rásť. Developeri však musia ponúknuť realistické projekty s dobrým pomerom ceny a kvality. Výhercami budú lokality s dobrou dopravnou dostupnosťou pri dochádzke za prácou a tiež s nevyhnutnou sociálnou infraštruktúrou, ako sú obchody a školy.

Ing. Vladimír Baláž, PhD., DrSC.
Táto e-mailová adresa je chránená pred spamovacími robotmi. Na jej zobrazenie potrebujete mať nainštalovaný JavaScript.