sk   en

1 2 3 4 6

O SEVISe

Kapitálový trh a investovanie

Pohľad právnika

Dane

Prognózy

Zaujímavosti

štvrtok, 06 október 2016 14:13

Prečo americké nehnuteľnosti?

Napísal(a)
Ohodnotiť túto položku
(0 hlasov)

Trh amerických bytových nehnuteľností je investícia, ktorá obsahuje mnoho príjemných rozdielov oproti nám známemu slovenskému trhu. V Amerike je bežné kupovať a predávať nehnuteľnosti, ktoré sú plne obsadené a nájomníci pravidelne platia nájomné. Flexibilita nákupov a predajov amerických potenciálnych kupcov sa neobmedzuje iba na štát, ale na celé Spojené štáty, čo tvorí dobrý základ pre dobrú likviditu investície. Nehnuteľnosť sa pritom kupuje vždy vrátane správcu, ktorý sa stará o to, aby bola nehnuteľnosť stále plne obsadená, pričom správcu je možné kedykoľvek vymeniť.

Americké poisťovacie štandardy sa odlišujú od slovenských hlavne v cenách poistenia, ktoré sú niekoľkonásobne vyššie, ale americké poistenie zároveň poskytuje možnosť nadhodnotenia nehnuteľnosti takmer ľubovoľným spôsobom. Ak si kúpite jednu bytovú jednotku v hodnote 25 000 USD a chcete ju poistiť na 35 000 USD, tak s tým poisťovňa nebude mať žiaden problém a vy si tak zabezpečíte ochranu a bezpečnosť vašej investície.

Ďalšou odlišnosťou oproti slovenskému trhu je ochrana vlastníkov nehnuteľnosti. Nie je potrebné totiž hľadať žiaden náhradný nájom v prípade delikvencie a neplatenia nájomníkov. Ak nájomník neplatí, máte možnosť ho jednoducho poslať preč bez ďalších starostí.

Na nákup bytových jednotiek je možné čerpať úver v banke, pričom bankové domy vedia poskytnúť financovanie až do výšky 75% zo sumy nákupu. Toto umožňuje investorom zabezpečiť návratnosť vlastného kapitálu už na úroveň 5 rokov. Celé riziko po tomto období vie prebrať na seba banka.

Zdaňovanie výnosov z nehnuteľností podlieha zákonom v jednotlivom štáte. Výhoda amerického daňového zákona je to, že je možné si do nákladov dať čokoľvek, čo potrebujete na správu nehnuteľnosti alebo vaše živobytie. Akékoľvek vaše osobné výdaje, ktoré máte, či už letenky, ubytovanie, energie, dane, poistenia, poplatky správcovi, kosenie trávnika alebo aj osobné výdavky spojené so stravou, či cestovaním si môžete dať do daňového priznania a budú vám uznané a znížite si tak daňový základ.

A čo nehnuteľnosti so štátnou podporou?
Je možné kúpiť taktiež nehnuteľnosti na trhu, ktoré tak ako u nás sú štátom podporované a nájomníci tak dostávajú dotáciu viac než 200 USD mesačne na nájomné. Samozrejme nevýhodou týchto nehnuteľností je väčšie opotrebenie kvôli vandalizmu alebo kvôli nízkej starostlivosti nájomníkov. Väčšinu týchto rizík však na seba preberá poisťovňa alebo správca nehnuteľnosti.

Ako dlho trvá akvizícia nehnuteľnosti?
Na nákup nehnuteľnosti je potrebný sumár povolení, licencií a previerok, ktoré je nutné vykonať a zabezpečiť. Ak do procesu dostaneme aj banku, celkový čas sa tak môže vyšplhať až na 3 mesiace. Treba však poznamenať, že klient vždy platí iba za hotovú prácu, a tak sa o svoje financie báť nemusí.

Čo môže byť lákavé na tejto príležitosti?
Niektoré bytové domy sa predávajú s 90% obsadenosťou nájomníkov a pravidelnou mesačnou rentou od prvého mesiaca nákupu, čo môže byť lákavé. Návratnosť celkovej investície sa pohybuje na úrovni od 8 do 10 rokov bez čerpania úveru. V návratnosti však nie je započítaný pohyb cien nehnuteľnosti a kurzový rozdiel.

Na americkom realitnom trhu sa dajú nájsť príležitosti v rozsahu od 80 tis. do 3 mil. USD na jednu nehnuteľnosť. Tie obsahujú hlavne jednoizbové bytové jednotky, ktoré sú ľahko prenajateľné a cena za prenájom nepresahuje 600 USD na mesiac. Priemerná cena takejto bytovej jednotky sa pohybuje na úrovni 35 000$.

Upozornenie: Tento článok nemá povahu investičného odporúčania.

Prečítané 1008 krát Naposledy zmenené štvrtok, 06 október 2016 16:40
Ing. Lenka Hrušková

marketingový pracovník